一、簡介

1、旅游地產定義

旅游地產是以度假旅游市場、生態環境與土地資源為基礎，以中等收入以上人士及家庭對度假、養生和度假住宿業投資需求為導向，開發商采取房地產業商品房建設和出售模式，通過配備相應的度假服務設施和提供專業化運營管理服務，能滿足社會各類群體對度假、養生和投資等多元化度假旅游產品需求的綜合型度假產業開發模式。

2、旅游地產物業細分

1)5+2生活度假物業

指地處區域中心城市1-2小時車程生活圈內,周邊環境優美、空氣清新的度假住宿物業，能滿足中高端消費群體用于周末和節假日期間,遠離城市喧囂的休閑度假居住，以及此類家庭中健康老人常年用于養生和養老居住。

2)“候鳥型”度假物業

指地處具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,如適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節養生度假的“候鳥”型度假物業，能滿足中(健康)老年人用于生態養生、度假式養老、候鳥式過冬或避暑等季節性度假居住。

3)中短期度假物業

指地處著名旅游城市、旅游景區周邊、國家或省級旅游度假區等區域的度假物業，能滿足中高端消費群體用于節假日或帶薪度假時的中短期居住。

4)產權式酒店物業

指各類地處旅游城市、著名旅游風景區、國家或省級旅游度假區的度假類酒店和旅游星級酒店等，酒店客房以產權分割銷售，投資者購買客房產權，再返租或委托給管理公司統一經營，能滿足中產消費群體通過購買酒店產權獲取經營收益和物業保值增值。并通過管理公司每年贈與一定時段的免費入住權，滿足度假住宿需求。

二、總則

1、服務功能定位原則

1)以“國民旅游休閑綱要”強制帶薪休假制度實施為導向，迎合日益增長的度假旅游市場需求，彌補國內適合七天以上，一年以內中短期和中長期旅居度假產品的空缺;

2)堅持以滿足度假旅游市場需求為準則,以實現中等收入以上人士及家庭旅游地產投資和度假消費升級為導向，準確定義旅游地產的服務功能;

3)立足促進地方旅游經濟發展,服務地方政府結合旅游產業，實施新型城鎮化建設，完善區域產業規劃、招商引資、土地出讓等重大決策;

4)幫助開發商擺脫傳統住宅開發模式，從實現度假旅游服務功能的角度，重視項目的選址、整體規劃，環境保護、產品定位、度假配套和運營管理服務。

2、項目細分劃分原則

1)以中等收入以上人士及家庭購置旅游地產物業用于度假、養生和不動產投資理財需求為導向，確定細分項目的各項參數指標;

2)以實現旅游地產度假、養生和投資三大屬性為基礎，區分不同物業的產品定位、商業模式、服務配套和運營管理模式;

3)由若干細分項目組合的旅游綜合體項目，需嚴格按照各細分物業的參數指標加以區別劃分。大型旅游綜合體項目的旅游功能配套和生活設施配套可以共享;

4)除非本標準有更高要求，項目的建筑、附屬設施、服務項目和運行管理必須符合安全、消防、衛生、環境保護等現行的國家有關法規和標準。

三、基本要求

1、物業用途

1)適合中(健康)老年人用于生態養生、度假式養老、候鳥式過冬或避暑等季節性度假居住;或適合中高端消費群體用于周末和節假日期間,遠離城市喧囂的休閑度假居住;

2)適合廣大中等以上收入人士及家庭的度假旅游不動產投資理財。

2、區域選址條件

1)具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,著名景區、國家級或升級旅游度假區等適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節養生度假;或距離中心城市1-2小時車程生活圈內,周邊環境優美、空氣清新的城郊結合部、著名景區周邊或旅游小鎮等區域;

2)項目所在地交通便捷，至少有一種公共交通方式能夠連接大交通(如機場、高鐵、火車和高速)和項目處。

3、資源條件與規劃

1)項目所在區域至少具備一種獨特的旅游資源，如濱海資源，湖河資源， 森林資源，主題公園，溫泉資源等;

2)項目規劃結合當地的人文和自然資源環境，具備獨特的建筑風格和園林景觀，生態環境良好，綠化美化措施多樣，植物種類比較豐富。綠化率至少達到35%以上，空氣質量不低于國家二級標準。

4、房屋及設施

1)房屋應按套型設計，套內空間和設施應能滿足安全、舒適、衛生等生活起居的基本要求。應滿足人體健康所需的通風、日照、自然采光和隔聲要求;

2)一般公寓房為：一房一廳或兩房一廳，建筑面積60-75平方米左右;別墅在200平方米左右，每套公寓或別墅應設臥室、起居室(廳)、陽臺、廚房和衛生間等基本空間;產權式酒店客房達到國家旅游局星級酒店評定標準;

3)房屋須達到精裝修標準(或提供裝修菜單)，并配有全套的家具電器,包括冰箱、微波爐、咖啡機、電熱壺、廚房器具和餐具等、電視/衛星或有線電視、國內、外直線電話和空調/暖氣;

4)中短期度假物業和產權式酒店物業的房間、商業設施和公共區域須按照經營性物業的消防要求，配置煙感和噴淋裝置。

5、項目自身配套

1)項目本身應根據住戶的人數規模，配備業主會所，并提供前臺接待區域、商務中心、多功能廳或會議室、各類餐飲、圖書閱覽、康樂(健身房、棋牌室、室內體育活動)等服務設施;

2)物業小區內應至少提供1-2項戶外運動和文化娛樂場所，如游泳池、休閑健身廣場、兒童活動場等;

3)物業小區內必須具備簡單的醫療服務，包括健康體檢和一般病情的診斷和治療;

4)產權式酒店物業不需要遵從本條款的2-3條，可參照旅游星級酒店的標準。

6、周邊生活配套

1)項目20分鐘車程范圍內的生活配套包括基本的文化、體育、商業服務、休閑娛樂等設施;

2)項目所在區域附近20分鐘車程范圍內必須具有能提供預防，醫療、保健、康復服務的一級醫院;

3)項目附近應具有餐廳，大型超市，24小時便利店，中等農貿市場，郵政局，快遞，商業銀行，干洗店等相關商業服務設施;

4)產權式酒店物業不在本條款的限制范圍內。

7、商業模式

1)購房者在簽訂商品房購房合同的同時，開發商必須指定專業物管公司與業主簽訂物業管理協議，物管公司必須承諾的服務內容除基礎物業管理外，還須為業主提供酒店式客房服務和社區服務，以及業主物業空置時的委托租賃服務;

2)中短期度假物業和產權式酒店物業，在投資者購買房屋產權的同時，需確認專業的酒店管理公司，業主可返租或委托給管理公司統一經營，能滿足中產消費群體通過酒店經營獲取經營收益和物業保值增值。一般情況下管理公司為小業主提供每年10天-30天左右的免費入住權益，以此兼顧投資者的度假居住需求。

8、物業運營管理

1)由一家取得國家住建部要求的相應級別政府主管部門頒發的物業管理資質，并具有經營服務能力的物業管理公司或專業酒店管理公司提供包括基礎物業管理在內的統一運營管理服務;

2)管理公司除按照基本物業管理的部門設置外，須設置業主委托服務中心、客房服務部和市場推廣部等部門;

3)物業小區需成立業主委員會，決定物業管理公司的任免，并對物業經營、服務品質和財務管理等進行監督。

四、細分項目劃分條件

(一)“候鳥”型度假物業

1、業主度假服務

1)物管公司須為業主度假居住時提供包括接送、房屋清掃、室內設施設備維修和維護等家政服務;

2)為老年人提供包括養生、保健、旅游、運動和娛樂等社區服務文化生活服務。

2、業主物業代辦服務

公共性服務收費(物管費)、公眾代辦性服務收費(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務收費、轉售與租賃中介服務。

3、業主空置物業委托租賃服務

1)物管公司須建立完善的業主空置物業委托租賃誠信體系和收益分配機制，將業主物業、社區的度假配套設施和物管公司提供的客房和社區服務組合成旅居度假產品，面向中短期(7天以上，30天以內)和中長期(30天以上)候鳥式旅居度假市場經營;

2)物管公司需制定標準化的旅居度假產品運營手冊，建立專業的管理團隊，保證旅居度假產品的服務品質，形成良好的市場品牌;

3)物管公司應積極開拓旅居度假產品銷售渠道，確保業主空置物業的租賃收益。

4、度假租賃客戶服務

物管公司為所有租賃客戶提供與業主度假自住時同等的服務標準。

(二)“5+2”生活度假物業

1、業主度假服務

1)保姆式家政服務：家居清潔維護服務，車輛清洗，家電維修，代請保姆、鐘點工、送、訂餐服務，報刊訂閱服務，代訂鮮花、賀卡服務，自動洗衣、衣服熨燙服務，代辦各類宴會(日常家宴、壽宴、生日宴、婚宴)服務;

2)社區服務：為老年人提供，包括組織養生、保健、運動和娛樂等文化生活服務;

3)物業代辦服務：公共性服務收費(物管費)、公眾代辦性服務收費(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務收費、轉售與租賃中介服務;

4)特約家庭醫療保健服務(特約家庭醫生、上門體檢、各科醫生專家上門咨詢服務、電話醫療保健咨詢服務等)。

2、業主空置物業委托租賃服務

1)物管公司須建立完善的業主空置物業委托租賃誠信體系和收益分配機制，將業主物業、社區的度假配套設施和物管公司提供的客房和社區服務組合成旅居度假產品，面向中短期(7天以上，30天以內)和中長期(30天以上)旅居度假市場經營;

2)物管公司需制定標準化的旅居度假產品運營手冊，保證旅居度假產品的服務品質，形成良好的市場品牌;

3)物管公司應積極開拓旅居度假產品銷售渠道，確保業主空置物業的租賃收益。

3、度假租賃客戶服務

物管公司為所有租賃客戶提供與業主度假自住時同等的服務標準。

(三)中短期度假物業

1、業主服務

1)成立業主委員會，對酒店經營和財務管理進行監督。酒店管理公司董事會和監事會成員由開發公司、酒店管理公司、業主委員會代表組成，共同監督酒店管理公司的經營和管理，保障投資者的利益;

2)管理公司應按照中華人民共和國的財務與審計制度實施管理，以高透明度面向業主對經營管理方面的各類質詢，定期向業主通報物業的經營情況，并接受業主書面預約，委托注冊會計師事務所審計經營業績;

3)成立業主服務中心，處理與業主的關系，并接受業主的免費入住預訂和其它委托服務。

2、住店客人服務

參照國內旅游星級酒店常規服務標準。

(四)產權式酒店

1、業主服務

1)成立業主委員會，對酒店經營和財務管理進行監督。酒店管理公司董事會和監事會成員由開發公司、酒店管理公司、業主委員會代表組成，共同監督酒店管理公司的經營和管理，保障投資者的利益;

2)管理公司應按照中華人民共和國的財務與審計制度實施管理，以高透明度面向業主對經營管理方面的各類質詢，定期向業主通報酒店的經營情況，并接受業主書面預約，委托注冊會計師事務所審計經營業績;

3)成立業主服務中心，處理與業主的關系，并接受業主的免費入住預訂和其它委托服務。

2、住店客人服務

參照國內旅游星級酒店常規服務標準。