國際旅游地產專家評審委員會日前發布了2014旅游地產細分標準(修訂稿)，以下是細分標準對旅游地產及其細分項的定義，以及細分標準出臺的產業背景及總則。

一、簡介

1. 旅游地產定義

旅游地產是以旅游市場、生態環境與土地資源為基礎，以富裕社會中產階層以上人士及家庭對度假、養生和旅游住宿業投資需求為導向，采取房地產業商品房建設和出售模式，通過配備相應的旅游服務設施和提供專業化運營管理服務，能滿足社會各類群體對度假、養生和投資等多元化旅游產品需求的綜合型房地產開發。

2. 旅游地產項目細分

1) 5+2生活度假物業

指地處區域中心城市1-3小時車程生活圈內,周邊環境優美、空氣清新的度假住宿物業，能滿足中高端消費群體用于周末和節假日期間,遠離城市喧囂的休閑度假居住，以及此類家庭中健康老人常年用于養生和養老居住。

2) “候鳥型”度假物業

指地處具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,如適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節養生度假的“候鳥”型度假物業，能滿足中(健康)老年人用于生態養生、度假式養老、候鳥式過冬或避暑等季節性度假居住。

3) 中短期度假物業

指地處著名旅游城市、旅游景區周邊、國家或省級旅游度假區等區域的度假物業，能滿足中高端消費群體用于節假日或帶薪度假時的中短期居住。

4)產權式酒店

指各類地處城市中心城區、商務區的旅游星級酒店及商務型酒店，以及著名旅游風景區、國家或省級旅游度假區的度假酒店等，酒店客房以產權分割銷售，投資者購買客房產權，再返租或委托給管理公司統一經營，能滿足中產消費群體通過酒店經營獲取經營收益和物業保值增值。

5)服務式公寓

指各類地處城市中心城區、商務區的適合中長期商務人士居住的各類高端酒店式服務公寓產品，以產權分割銷售，投資者獲得公寓產權，再返租或委托給管理公司統一經營，能滿足中產消費群體通過公寓出租獲取經營收益和物業保值增值。

二、產業背景及趨勢分析

1、中產生活升級需求分析

人均GDP超過5000美金后，意味著過去10多年來，以滿足中產階層生活升級，拉動內需的“房子、車子、保險”已成為中產階層的基本生活保障。未來20年，中國中產階層消費必將是與發達國家中產階級生活方式接軌，即在物質豐富的同時還將追求精神上的富足感?？梢灶A見，引領未來中產階層“品質生活” 的“新三大件”將是“投資(財產性收入)、度假屋(用于休閑、度假、養生)和文化品位(養心、運動、娛樂等)”。

旅游地產所具備的不動產投資和休閑度假雙重功能，體現了中產階層"品質生活" 的“新三大件”核心價值取向，廣受中產階層人士及家庭的熱烈追捧。

2、旅游市場需求分析

人均GDP達到3000美元時，旅游形態由觀光旅游向休閑旅游階段升級;人均GDP達到5000美元時，向成熟的度假經濟時代過渡。2012年，中國人均GDP已經超過5000美金，中國旅游產業已經步入度假經濟階段。

2013年初，國務院《旅游休閑發展綱要》提出2020年全國基本落實帶薪休假制度，而東部地區、沿海經濟發達省份，都可能在2017年前后落實帶薪休假制度，這給休閑度假旅游產品帶來了巨大商機。

3、旅游地產開發及市場需求規模

旅游財富網數據顯示，2012年中國旅游地產或旅游綜合體項目超過3000個，全年新增投資總額破萬億元;國內房地產前100強企業都已進入或是準備進入旅游地產開發領域。

2010年人口普查數據顯示，中國共有家庭戶數40151萬戶，預測到2020年將至少有20%的中產家庭(8030萬戶)購置旅游商業經營和度假類不動產物業用于投資理財和休閑度假，按每戶50萬(考慮到10年后的增值)資產計算，規模將達到40萬億元。

4、地方政府旅游經濟發展

依托城鄉優良的自然資源，結合現代農業，融合度假、養生、生態養老、文化體驗等現代服務產業，無疑是新型城鎮化的產業發展方向，更是中國經濟升級版的重要選項之一;通過正確引導旅游地產開發，明確旅游地產服務于傳統旅游升級和中產生活升級對度假、養生、投資疊加需求的功能定位，將造福于地方生態經濟發展，為小康社會人們對幸福生活的追求提供多元化選擇。

三、總則

1、服務功能定位原則

1)堅持以滿足消費市場需求為準則,以實現中產人士及家庭旅游地產投資和度假消費升級為導向，準確定義旅游地產的服務功能;

2)立足促進地方旅游經濟發展,服務地方政府結合旅游產業，實施新型城鎮化建設，完善區域產業規劃、招商引資、土地出讓等重大決策;

3)幫助開發商擺脫傳統住宅開發模式，從實現旅游度假服務功能的角度，重視項目的選址、整體規劃，環境保護、度假配套、產品定位和后續運營管理服務。

2、項目細分劃分原則

1)以中產人士及家庭購置旅游地產物業的用途為導向，確定項目細分的各項參數指標;

2)以實現旅游地產度假、養生和投資三大屬性為基礎，區分不同項目的商業模式、服務配套和運營管理模式;

3)由若干細分項目組合的旅游綜合體項目，需嚴格按照各細分項目的參數指標加以區別劃分。大型旅游綜合體項目的旅游功能配套和生活設施配套可以共享;

4)除非本標準有更高要求，項目的建筑、附屬設施、服務項目和運行管理必須符合安全、消防、衛生、環境保護等現行的國家有關法規和標準。

本文來源：旅游財富網