城市地產(chǎn)開發(fā)不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型，高端休閑度假市場的巨大潛力成為越來越多企業(yè)尋求錢景的寶地。目前，我國百強(qiáng)房企中已經(jīng)有超過三分之一涉足旅游地產(chǎn)。2013年，萬達(dá)集團(tuán)重金砸向文化旅游產(chǎn)業(yè)，多地布局旅游綜合體，迅速躋身文化旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一梯隊，成為備受矚目的大拿，也成為旅游地產(chǎn)市場的又一劑強(qiáng)心針。

10月1日，《旅游法》正式實施，旅游市場被進(jìn)一步規(guī)范，旅行社業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的同時刺激了自助出行帶動下的休閑度假市場。然而，曾經(jīng)以旅游之名圈地的短視行為在各地瘋狂發(fā)酵之后迅速走向腐朽，傳統(tǒng)意義上的海景房和星級酒店已成強(qiáng)弩之末，注重配套和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化精耕模式成為主流。同時，在各地以旅游業(yè)帶動消費和經(jīng)濟(jì)增長的要求下，旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出區(qū)域化的發(fā)展特征。

深耕旅游度假產(chǎn)品

在旅游地產(chǎn)興起之初，海景房一度成為旅游地產(chǎn)的代名詞，東部沿海一片片住宅迅速拔地而起，在瘋狂的全國分銷模式下，海景房總能被一搶而空。然而，近兩年出現(xiàn)的空置率高、經(jīng)濟(jì)帶動作用差、市政配套欠缺等問題使得這類產(chǎn)品已經(jīng)難以為繼。不僅山東乳山這類規(guī)模較小的旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)頻頻出現(xiàn)危機(jī)，我國目前唯一的國際旅游島海南也在這樣的發(fā)展模式下境地尷尬。

粗放式開發(fā)帶來的后患已經(jīng)凸顯，與其形成鮮明對比的是，精耕細(xì)作的旅游地產(chǎn)模式經(jīng)受住了實踐的考驗。

同樣是依托海洋等自然資源優(yōu)勢，今典集團(tuán)打造的三亞紅樹林酒店在2013年第一個經(jīng)營年度實現(xiàn)了分紅，藝術(shù)元素的植入、自持的商業(yè)配套等都是其保持人氣的關(guān)鍵。

在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域一直奉行“拿來主義”的復(fù)星國際，在進(jìn)行了前期地中海俱樂部產(chǎn)品的開發(fā)之后，也轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端度假酒店市場。其計劃在三亞投資百億打造中國的亞特蘭蒂斯，也絕非簡單的海景產(chǎn)品開發(fā)。

 1989年，一個錦繡中華主題公園的開業(yè)叩開了周邊地產(chǎn)項目跑步式發(fā)展的大門，華僑城成為我國第一個進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的企業(yè)，而其“旅游+地產(chǎn)”的模式也成為經(jīng)典。利用主題公園的平穩(wěn)回報發(fā)展地產(chǎn)項目，再利用地產(chǎn)項目的高成長、高回報提升公司的價值，華僑城成為中國旅游地產(chǎn)的成功開創(chuàng)者，這種模式也成為近年來進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的華潤等企業(yè)模仿的范本。

 今年豪擲文化旅游產(chǎn)業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)悄然走出另一種模式。在其影視產(chǎn)業(yè)和商業(yè)物業(yè)的支撐下，萬達(dá)集團(tuán)的旅游綜合體項目盈利來源更加多樣，意欲將萬達(dá)帶成文化產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)巨無霸的王健林在2013年對旅游綜合體項目整體投資達(dá)數(shù)千億元，萬達(dá)綜合體迅速“膨脹”。

然而，在試水新模式的過程中，也不是沒有陣痛。一直嘗試打造“中國版迪士尼”的華強(qiáng)方特系列發(fā)展已經(jīng)顯得力不從心，2013年，華強(qiáng)方特產(chǎn)品開業(yè)項目數(shù)量不如往年，據(jù)知情人士透露，其天津項目一直因定位問題而遲遲沒有開工建設(shè)，文化的缺失使其僅通過游樂園門票等消費的收入很難支撐運營和發(fā)展。

目前躋身文化旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的影視文化公司，如華誼兄弟，雖然在影視領(lǐng)域發(fā)展較成熟，但在進(jìn)軍旅游地產(chǎn)過程中也是苦難重重。財務(wù)壓力大、缺乏開發(fā)經(jīng)驗等問題和限制使得從上市之初就謀劃旅游地產(chǎn)項目的華誼兄弟至今仍未見成功案例。

融資模式分流

與城市住宅地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)的吸引人之處更多地在于未來的潛在價值，而在開發(fā)之初，需要忍受一段時間的寂寞。對于本性是逐利的資本來說，這種業(yè)態(tài)并不受偏愛，旅游地產(chǎn)項目融資難一直困擾著業(yè)內(nèi)企業(yè)。而旅游綜合體盛行的開發(fā)趨勢下，大規(guī)模開發(fā)的模式使得旅游地產(chǎn)更顯資金饑渴。

這正導(dǎo)致了不同開發(fā)企業(yè)的分流。進(jìn)軍旅游市場較早的華僑城歡樂谷產(chǎn)品已經(jīng)受到了市場的認(rèn)可，這也是其可以通過未來門票收益進(jìn)行資產(chǎn)證券化，從而解決資金問題的保障。同樣，萬達(dá)集團(tuán)可以依托成熟的住宅、商業(yè)開發(fā)運營資質(zhì)和實力多次進(jìn)行海外低成本發(fā)債。然而，大多數(shù)旅游企業(yè)在融資方面仍然是捉襟見肘。

不過，在旅游地產(chǎn)盈利模式和商業(yè)前景越來越明晰的今天，嗅覺敏銳的社會資本也開始意識到這塊蛋糕的獨特吸引力。2009年至2012年，我國已經(jīng)有8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金成立，總募資規(guī)模達(dá)到212.96億元，平均單筆基金規(guī)模達(dá)26.62億元。進(jìn)入2013年，越來越多的產(chǎn)業(yè)基金浮出了水面，據(jù)了解，近期有幾家企業(yè)正在醞釀不同類型的旅游產(chǎn)業(yè)基金。

瀚亞資本執(zhí)行總裁楊君就表示，今后將致力于開拓新型地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)，深挖旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等方面的增值機(jī)會。而對于資金運作越來越成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來說，信托、債券、私募等融資工具也將被更多地運用。

驅(qū)動區(qū)域發(fā)展

在新型城鎮(zhèn)化背景下，文化旅游成為不少地方政府重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。在土地、財稅等優(yōu)惠招商政策紛紛出臺的誘惑下，大型開發(fā)企業(yè)抱團(tuán)帶動區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為近年來的一大趨勢。

萬達(dá)集團(tuán)旅游綜合體產(chǎn)品帶動下的長白山片區(qū)，以及正在興起的青島黃島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)都成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點。今典集團(tuán)紅樹林酒店和復(fù)興國際即將打造的亞特蘭蒂斯酒店也都集中在三亞海棠灣片區(qū)。

大型企業(yè)的進(jìn)駐自然會形成強(qiáng)大的帶動作用，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、交通狀況、資源條件等都是企業(yè)選擇開發(fā)區(qū)域時的考量因素，并非所有的城市都有足夠的吸引力。據(jù)知情人士透露，山東德州曾計劃引入的投資規(guī)模150億元的東盟國際生態(tài)城項目在醞釀了近三年之后最終還是胎死腹中。

不可否認(rèn)，文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然會成為帶動新城鎮(zhèn)化的重要引擎。風(fēng)情小鎮(zhèn)、特色鄉(xiāng)村地產(chǎn)、新型社區(qū)、第二家園、度假區(qū)開發(fā)、各類旅游產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，以及養(yǎng)老、養(yǎng)生社區(qū)等形態(tài)都將是未來旅游地產(chǎn)企業(yè)嘗試的方向。

大浪淘沙，旅游地產(chǎn)的開發(fā)理念決定了企業(yè)的成敗。未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該從關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游本身。只有耐住性子，通過旅游項目拉動地產(chǎn)，再通過地產(chǎn)反哺旅游，才能成功打造文化旅游地產(chǎn)項目。

對于地方政府來說，也需要更加理性和冷靜，不再盲目招商，而只讓具有先進(jìn)的開發(fā)理念的企業(yè)進(jìn)駐。只有讓越來越多的企業(yè)意識到區(qū)域旅游運營的成敗與企業(yè)旅游地產(chǎn)項目的成敗息息相關(guān)，使它們愿意主動與地方政府打配合，對旅游地產(chǎn)項目及區(qū)域旅游環(huán)境進(jìn)行精耕細(xì)作式的持續(xù)打造，才能最終實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)與旅游地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

本文來源：中國房地產(chǎn)報