今典集團打造的紅樹林度假世界中沒有住宅地產

西溪悅榕莊為西溪天堂綜合體項目之一

亞龍灣紅樹林度假酒店

中國濕地博物館是西溪天堂最為獨特的組成部分之一

　　一個濕地保護工程中的配套停車場如何變成知名的杭州國際旅游綜合體“西溪天堂”？為什么紅樹林度假世界中沒有一平方米的住宅地產？在當下新型城鎮化方興未艾之時，如何找到最有潛力的文化經濟增長點？

　　旅游綜合體是以一定旅游資源和土地資源為基礎，將旅游功能、商務功能等進行有機結合的旅游產業聚集區。繼“旅游+地產”的模式之后，旅游綜合體成為旅游業界和房地產行業的又一個新名詞。在當前新型城鎮化的大背景下，其對區域經濟的拉動效應和對城鎮化的助推作用，都廣受關注，眾多旅游國字頭企業、房地產大鱷乃至行業外資本紛紛進入這一領域，但其目前尚未形成十分成熟的商業模式，仍處在多元化的探索階段。

　　究竟旅游綜合體的正確路徑何在，其對于新型城鎮化的發展應該起到什么作用？在6月15日由國際旅游投資協會、巔峰智業公司聯合主辦的第三屆中國旅游項目投資大會上，眾多業界知名企業家和專家學者就這一問題展開了討論。

　　“城市病”催發新一代生活方式

　　在過去30多年的快速城市化進程中，城市病問題越來越突出，交通擁擠、環境惡化、住房困難等問題已經嚴重影響到市民的幸福感。而這種對城市的厭倦，在新型城鎮化的背景下，正在逐漸催生一種新的生活方式，即旅游在景區、生活在社區的旅居功能一體化的全新生活方式。

　　北京巔峰智業旅游文化創意股份公司總裁蔣駿，一直在研究新型城鎮化之下，旅游的驅動力問題，他認為，過去傳統的城鎮化中的突出問題是以土地為核心，不是人的城鎮化，而是土地的城鎮化。新型城鎮化的特點是，通過產業的協同讓市民真正能在城市中長期生活，成為城市的一分子，通過生態理念的貫穿將當地的產業和生態融合在一起，盡量少破壞環境，通過大規模的消費聚集形成規模效應，真正把城鎮化變成人的城鎮化。

　　蔣駿認為，這種既有景區的優質環境，又有完善的城市設施的新型生活方式，很契合新型城鎮化的要求。“通過旅游的創新推動，景區、園區和城區三位一體，實現了多產業的融合，最終實現全程全域的景區化，而通過農村本身的景區化、農業的園區化和農民的城區化可以實現廣大農村的就近城市化，通過小鎮景區化可以實現在小鎮和小城市附近的區域就近城市化，這就是通過旅游的驅動來形成新型城鎮化的方式。”

　　國務院發展研究中心研究員劉鋒也同意這一判斷，他認為，未來的新型城鎮化關注的不是傳統的賣地、賣房，而是能夠真正提供一種產業的聚集和生活方式。旅游驅動的新型城鎮化會成為其中一個很重要的新模式，以旅游產業為主導，創造新型娛樂、度假、養生、教育等品質生活服務供應能力，以休閑地產和商業配套為延伸，形成消費聚集、人口聚集、就業聚集和服務聚集的區域綜合開發。通過這樣的產業植入、生態的優化、相關的文化休閑度假產品的消費積聚，形成功能多元的復合型區域，會大大提升區域的綜合價值。

　　在這種需求下，旅游綜合體的投資成為新熱點。目前，各地涌現出了越來越多的旅游綜合體，這些旅游綜合體的投資主體包括傳統的旅游集團、傳統的地產開發商以及其他跨界的大型企業，但是還沒有形成成熟的商業運作。

　　劉峰認為，在這樣的居民消費模式升級和城鄉發展模式升級，以及地產開發模式自身升級的共同推動下，旅游綜合體將成為旅游和地產領域里的一片新藍海。

　　旅游綜合體尚處探索階段

　　在杭州的西溪濕地旁邊，有一個知名的國際旅游綜合體西溪天堂，從2010年陸續建成以來，屢獲國際性大獎。事實上，這一占地300畝的旅游綜合體最初的規劃只是一座西溪濕地保護工程中的配套停車場，后演變成一座酒店加停車場的大型旅游公共服務中心，再之后通過國際酒店咨詢公司的可行性分析及開發團隊的不斷演進，提出酒店集群概念，隨之演變成以國際酒店集群為核心，融合中國濕地博物館、國際俱樂部、精品商業街、酒店式公寓、產權式酒店、旅游公共服務設施為一體的旅游綜合體。

　　打造這一旅游綜合體的杭州市商貿旅游集團有限公司總經理陸曉亮說，任何一個綜合體都應有自己的生命力和靈魂，而西溪天堂當時選擇以酒店集群作為旅游綜合體的核心，并不是有什么先知，而是因為當時西溪濕地附近的商業性比較差，而酒店集群本身可以作為旅游目的地，能夠聚集人氣。

　　為達到這一目的，西溪天堂還引入了博物館，此外，西溪天堂還建成了實驗劇院。實驗劇院、博物館和現代藝術酒店，共同組合形成了西溪天堂的文化藝術類產品。

　　陸曉亮介紹，西溪天堂的市場定位并不是以個人的消費能力來劃分，無論是大眾化的博物館觀光客還是個性化的度假酒店的休閑型客人，所有對生活有所追求的人都是其目標客戶，而對于不同的目標客戶有不同的管理模式?！熬唧w在產品上，以酒店集群的概念來說，我們有高檔的產品，但是也有每床位50到60元的青年旅社產品，所有的產品聚集在一個綜合體中?！?/span>

　　不同于西溪天堂，今典集團打造的紅樹林度假世界(以下簡稱“紅樹林”)中則沒有一平方米的住宅地產。全部提供休閑度假產品，這種模式對于現金流的壓力是很大的，能被市場認可嗎？該集團董事長張寶全以去年9月開業的三亞灣紅樹林度假世界一期為例，說明新的生活方式需要新的營造。

　　張寶全說，旅游綜合體的物質形態和承載物，不是最關鍵的，最重要的是要知道度假的本質是要回歸自然、逃離現實。度假的核心是讓游客靜心待下來，要提供在城市中享受不到的服務和產品?！叭绻统鞘幸粯樱敲闯鞘芯C合體就可以提供城市生活中的休閑，但是度假不一樣，所以對資源的認識和定位是很重要的?！?/span>

　　所以，紅樹林是把各種時尚、藝術、休閑、文化、娛樂、購物資源組合起來，向游客提供全度假休閑的生活方式。如，三亞灣紅樹林度假世界就集結了中國最大會議會展中心，世界最大的酒店藝術匯，中國最南端的人文書店，紅樹林娛樂吧，泰餐廳，中東、東南亞風情運河商街，集電影生活方式及娛樂“夢工場”體驗為一體的電影工坊、360°全景3D穹幕秀場等多種文化娛樂業態。

　　營造六態合一的框架結構

　　旅游綜合體的發展正處于快速發展期，但目前很多開發商仍是用傳統的房地產開發模式在做旅游綜合體。對此，劉峰的建議是要更好地提升前期策劃規劃的創意力，提升綜合的服務能力，也要促進多產業的融合發展和多專業的人才配置，從而來轉變過去的賣地、賣房模式，真正地轉變為賣一種優質的生活方式。

　　“具體來說，因為旅游綜合體高度的綜合性，所以，我們建議營造‘六態合一’的框架結構。即需要考慮政態，如何對接國家方針，在生態機理、景觀的打造上營造一個優美的環境，還要挖掘文化內涵，注入文化靈魂，在形態上科學地布局空間，塑造個性風貌，另外，也要考慮業態和商態，設計合理的消費模式和盈利結構，最終實現投入和回報的平衡?！眲⒎褰ㄗh。

(來源:中國文化報)