旅游房地產開發模式探析
發布時間：2013-03-05 點擊：11
2000年以來來，我國旅游房地產發展迅速，在旅游界和房地產界引起極大關注。盡管目前對旅游房地產的概念和范疇依然眾說紛紜，但無論廣義狹義，無論分類角度，所有旅游房地產都有一個顯著的共同特點，即：靠近旅游資源或旅游景區，并以此為依托為特色開發房地產。
經開發商不斷地開發實踐，我國旅游房地產已形成如下幾種比較成型的開發模式：
一、以提供第一居所為主要目的的景區住宅開發
這類住宅以為本地置業者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優美的自然風光、主題突出的人文內涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量。
此類房地產又可分三類：直接靠近現有的旅游資源和旅游景區開發景區住宅。這類景區住宅開發對風景區建設和旅游開發幾乎沒有什么建設性貢獻，有的甚至對旅游景區還造成一定破壞。很多城市旅游景區附近的住宅多屬此類。
在自我營造的旅游景區附近開發景區住宅。這類房地產不依附現有的旅游資源、旅游景區，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。
此類房地產以華僑城為典型代表。
華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自己創造出區域性旅游資源優勢，再以此為依托，開發高質量的旅游主題房地產。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環境，環境帶旺地產，地產促進華僑城全面發展，是旅游與房地產良性互動的典型。
與旅游景觀開發二位一體的房產開發。此類房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集團在杭州樂園開發的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產本身就是景觀構成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性。將旅游房地產開發提升到一個新境界。
二、以旅游度假為目的的度假房地產開發
休閑度假是此類房地產最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現有的優秀旅游資源旅游景區，又投入休閑度假設施設備的建設，大力營造旅游度假氛圍。開發商以為異地置業者提供第二居所度假休閑為目的，業主以度假置業和投資置業為目的。一時間重新熱火的海南景觀住宅多屬此種模式。
因引進國外“分時度假”的概念和相關銷售模式，此類房地產又有多種小的分類，具體如下：
產權酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。
時權酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間如一周的居住權。
養老型酒店：指投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。
在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅。
時值度假型酒店：消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宅設施。消費者不擁有使用權或產權，只是為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。
快樂無窮大的北京快樂假日大酒店是產權酒店，是此類房地產中著名的成功典型。
快樂假日大酒店建在旅游資源異常豐富的延慶，靠近延慶的六大景區26個景點，其中著名的有八達嶺長城、“塞外小漓江”——龍慶峽、松山原始森林自然保護區、康西草原、媯河漂流、滑雪場等。快樂假日大酒店一方面充分依托現有的優秀旅游資源，一方面又設計建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風雨長廊、畫墻、射箭場、陶藝作坊、兒童樂園、網球場等三十余種配套娛樂設施來增強其休閑度假功能，更在其可與三星級酒店硬件相媲美的中心會所建大中小型會議廳，使它成為一個集度假、休閑、娛樂、會議功能為一體的旅游房地產產品。
度假房地產在國外已有相當發展，在我國剛剛面市，就受到購房者和房地產開發商的熱烈追捧，不僅有外資進入國內搶占市場，國內房地產商也抱團組建旅游房地產聯盟，如中房集團牽頭、幾十家企業加盟的“中國房地產分時度假聯盟”，全國各地度假房地產項目紛紛上馬。度假型房地產是目前旅游房地產開發備受關注、發展很快的一個品種。
三、以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店
這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務發達或會議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業，主要通過經營來收回投資，而酒店自營的回收期相當長，與房地產商通過出售物業快速回籠資金的經營理念不符，因此，旅游酒(飯)店雖然是最早出現的旅游房地產形式，卻不是旅游房地產當前的開發熱點。
四、與旅游相關的寫字樓
以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現，專為旅游企業如旅游社、旅游咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發的西安大廈即屬此類旅游房地產。
五、以大盤形式出現的綜合性旅游房地產開發
這類房地產多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆明的房地產開發。大連萬達集團與昆明滇池國家旅游區簽下合作協議，將在昆明滇池國家旅游區內4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產開發。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區配套包括中小學、幼兒園、醫保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區。實際上，華僑城、宋城旅游房地產開發也都是大型綜合性旅游房地產開發。
旅游房地產是經濟發展到一定程度的必然產物。一方面，由于我國經濟還不是很發達，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務還相當重，使得巧借旅游元素為第一居所建設服務，以提升居住質量、豐富生活功能還將是復合房地產中的重要分支；另一方面，隨著我國經濟的迅速發展和人民生活水平的整體提高，我國傳統的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產階級萌生了度假置業的需求和支付能力，又使度假房地產前景廣闊。
無論采用何種模式，旅游房地產開發都應保證項目的經濟效益、社會效益、環境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態環境的基礎上對資源加以利用，尋求旅游與房地產的良性互動，走健康、理性的旅游房地產開發之路。
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