1.養老養生地產的概念辨析

“養老養生地產”是近年來新興的一個旅游市場概念，是養老養生休閑度假的綜合體。作為“養老地產”與“養生地產”的結合體，它既有概念上的聯系，更有實踐上的集合，是將兩者優勢的整合升級。

想要準確定義、了解養老養生地產的含義及內涵，應當先知道養老和養生兩個概念的具體意義。

1.1 養老的含義

漢語中“養老”有保攝調養以延緩衰老之意，年老閑居休養之意，也有奉養老人等意思。在這里，養老主要是指老年人保養珍攝頤養天年的意思。早在原始社會末期，先民們即已開始注意養老問題，但直到西周時才在制度上初見雛形并在后世發展中趨于完善。

現代社會中，隨著國外養老思想及制度的東漸以及我國現實的一系列問題，“養老”有了更廣泛深刻的內涵。我國已于2000年步入老齡化社會，即60歲以上老年人占人口比重超過10%；并據專家預測，到2050年中國老齡人口將達到總人口的三分之一。老年人口的快速增長，對其生活照料、康復護理、醫療保健、精神文化等需求日益凸顯，養老問題正日漸被大眾所熟知關注。

那么養老產業就是指，以市場化機制為老年人提供產品或者勞務，滿足老年人衣食住行用等各方面需求業態的統稱，涉及生產、經營和服務等部門。養老產業涉及多領域多行業，并非傳統意義上一個獨立的產業部門，而是由老年消費市場需求增長帶動而形成的國民經濟中一個新興產業系統。

1.2 養生的含義

“養生”既可以作動詞用也可作名次用。原指道家通過各種方法頤養生命、增強體質、預防疾病，從而達到延年益壽的一種醫事活動。養，即調養、保養、補養之意；生，即生命、生存生長之意。現代意義的養生，是指根據人的生命過程規律主動進行物質與精神的身心護養活動。在這里，養生主要是指“攝養身心使長壽”的意思。

在漫長的歷史發展進程中，健康與長壽一直是人們所追求的美好愿景，特別在今天城市化加速、生活節奏加快的高壓環境下，人們越來越注重養生問題。休閑旅游應時而起，成為人們放松自我、緩解壓力的好方法。旅游與養生相結合，成為越來越多的人的選擇。

所謂中國養生地產，就是在宜居條件下，將養生、保健的理念融入到房地產開發中，通過生態環境、建筑科學、服務設施和物業管理的資源整合，在開發建設中注重對居住者的身心影響與改善促進，這種形式的房地產開發，我們就稱之為“養生地產”。

1.3 養老養生地產的內涵

養老養生地產是中國實現居家養老、社區養老與機構養老相結合的社會化養老有效載體和實現形式，是提升居民生活水平、生命質量和現代服務行業的消費載體，引領和推動著養老產業和生命健康產業的發展。

養老養生地產在功能組合上，吸收了養老地產與養生地產的優勢，舍棄了養老地產的失能介護、臨終關懷等功能，舍棄了養生地產的奢華風格，從而在功能上更集約，服務目標群體更有效。同時，作為一種新興的獨立業態，他與單純的養老地產或養生地產相比較，在客戶選擇、社區完善配套、特色功能性元素組合上更容易有效擴大目標客戶群，市場接受程度更高，盈利性更好，同時在開發商選擇和項目選址上有更好的適應性要求，更有利于實現產業的福利性、公益性和盈利性的統一。

2.養老養生地產的興起與發展

2.1. 背景

如前所述，伴隨著計劃生育政策，老齡化發展迅速。而國內養老體系的發展尚不健全，各種制度建設或剛剛起步，或已跟不上時代步伐，總之相關配套設施很不完善。在這種情況下，對老年人尤其是高齡老年人的生活料理、醫療保健、康復護理、精神文化等方面的需求日益凸顯，養老市場日趨擴大。據調查顯示，當前城市老年人中有近一半人擁有儲蓄存款，預計2020年我國僅離退休人員可用于購置住宅的資金就可達到2.8萬億元，2030年將達到7.3萬億元。隨著時代發展，越來越多的人觀念發生了潛移默化的轉變，更多的老年人開始注重生活質量的提高并將重心從物質轉移到精神上來，比如旅游休閑越來越普遍地成為老年人選擇放松身心、療養護理的方式。再加上每年國有企業離退休職工的迅速增長，大部分職工對于第二居所，即養老居所具有強烈的需求和消費能力，無疑帶動了養老市場與產業的發展壯大。

與此同時，城市化的加速、環境問題的惡化以及生活壓力的增大，使得亞健康的問題越來越嚴重。調查中說，中國符合世界衛生組織關于健康定義的人群只占總人口數的15%，另有15%的人處于疾病狀態中，剩下70%的人處于亞健康狀態。也就是說，這七成的人通常是沒有器官、組織、功能上的病癥和缺陷，但自我感覺不適、疲勞乏力、反應遲鈍、活力降低、適應力下降，經常處于焦慮、煩亂、無聊、無助的狀態中，自覺疲憊不堪。這些問題被提上日程，成為全民討論的社會問題，正是人們物質生活質量提升到一定水平后，轉而關心自己身心健康及精神文明的強烈信號。因此，休閑度假旅游越來越被大眾所接受，成為休養身心陶冶情操的最佳養生方式之一。

這種背景下，中國社會在城市化推進過程中的住宅需求逐漸呈現多元化發展，養生地產已被列為住宅產業的稀缺產品；而養老服務行業發展的滯后性，導致養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅遠低于發達國家5%—7%的比例，也不如一些發展中國家2%-3%的水平。老齡化社會的發展趨勢和亞健康群體的比例過高，是養老養生地產行業的沃土。

2.2. 產業的興起與發展

如前所述，中國養老養生地產的發展具有厚積薄發的內生動力，與日益強烈的外部需求。近年來我國休閑旅游業蓬勃發展，方興未艾，越來越多的老年人選擇旅游出行或度假療養的方式來安度晚年。其主要表現為隨著季節、氣候的變化，越來越多的老年人樂意選擇環境更舒適的地方休閑度假，比如春季到云南、夏季去內蒙、秋季來北京、冬季到海南的“候鳥”旅游養老方式；或者選擇遠離城市喧囂，環境宜人、風景優美的小城鎮或市郊作為休閑棲息地的生態養老、老年“養老部落”、老年旅居團方式；或者回歸鄉村進行短期游覽或長期居住的鄉村養老游、養老長期游方式等。

養老養生地產就是伴隨著巨大的市場需求以及國內房地產行業的發展與轉型應運而生的朝陽產業。它所針對的，是為有養生需求的老年人提供適宜休養的住宅、設施以及服務，滿足其特殊需要，融合復合地產和現代服務業的一種新興業態。巨大的人口基數、老年人保障制度的不完善、獨生子女政策的實施以及物質生活水平的提高而產生對更高生活質量的向往，都是該產業成長的沃土以及向前發展的不竭動力。

目前而言，養老養生地產主要有四種表現形式：

1.      以養老為目的的“異地購房”方式，代表案例：在青島、海南、云南等宜居地購置房地產的方式；

 2.      在不同城市養老公寓之間置換以期異地度假的“候鳥式”養老模式，代表案例：大連的互動式異地養老服務中心；

3.      炎夏和寒冬住在養老院春秋二季回家的“季節性”養老方式，代表案例：天津的泰達國際養老院；

4.      海外華人選擇回國養老，比如新加坡華人的購物旅游團。

3.養老養生地產的意義

旅游、休閑、文化和健康是養生養老地產所圍繞的四大主題，其主要目的即為“養老”，具體而言，就是實現老有所養、老有所依、老有所學、老有所教、老有所為、老有所事和老有所樂的健康和諧可持續的社會狀態。除此之外，作為一種立體的開發經營方式，它復合了房地產開發、養老養生服務、商業地產運營和金融創新等屬性，對于推動社會進步與產業化升級，意義同樣重大。養老養生地產是中國實現居家養老、社區養老與機構養老相結合的社會化養老的有效載體和實現形式，是提高生活水準、生命質量和公民尊嚴的現代服務業的消費載體，引領和推動這養老產業、生命健康產業以及服務產業的發展；不僅對于房地產而言，對于旅游業的刺激作用亦不容小覷。